Навігація
Головна
ПОСЛУГИ
Авторизація/Реєстрація
Реклама на сайті
Цілі оцінювання вартості майнаОЦІНЮВАННЯ ВАРТОСТІ МАЙНА ПІДПРИЄМСТВАСтандарти оцінювання майна підприємства. Стандарти вартостіМетоди оцінювання майна і ринкова вартість підприємстваОцінювання вартості земельної ділянки, будівель і спорудОцінювання митної вартостіФормування методологічних основ оцінювання майнаОцінювання нерухомого майнаДІАГНОСТИКА РИНКОВОЇ ВАРТОСТІ МАЙНАОсобливості оцінювання вартості бізнесу
 
Головна arrow Банківська справа arrow Банківське кредитування
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Оцінювання вартості заставного майна

Будь-яке майно, що пропонується у заставу, повинне пройти оцінювання своєї вартості та визначення величини кредитних коштів, що надається під його заставу. Оцінювання майна, яке пропонується банку в якості забезпечення за кредитом, можуть проводити спеціалісти щодо заставної роботи в банку, відповідні спеціалісти кредитного підрозділу, які здійснюють оцінювання майна, експерти-консультанти та оцінювачі, які залучені банком на договірній основі для проведення експертизи майна, а також незалежні оцінювачі та оціночні компанії - суб'єкти оціночної діяльності, які мають відповідний сертифікат або ліцензію на виконання оціночних робіт, що дають право на проведення незалежного оцінювання. У процесі проведення оцінювання майна, як правило, визначається три види його вартості: ринкова, заставна і ліквідаційна.

Ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінювання на ринку подібного майна на дату оцінювання за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідних маркетингових заходів за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу.

Ліквідаційна вартість - вартість, яка може бути отримана за умови продажу об'єкта оцінювання у строк, що є значно коротшим від строку експозиції подібного майна, протягом якого воно може бути продане за ціною, яка дорівнює ринковій вартості.

Заставна вартість - дисконтована на дату оцінювання ринкова вартість майна, визначена на передбачену дату закінчення строку дії договору застави з метою укладення договору застави майна.

Порядок проведення оцінювання майна, що надається в забезпечення банку

Рис. 8.3. Порядок проведення оцінювання майна, що надається в забезпечення банку

Залежно від вимог позичальника чи банку суб'єктом оціночної діяльності у ході оцінювання може визначатися один чи декілька видів вартості (ринкова, ринкова і заставна, ринкова і ліквідаційна). У проведенні незалежного оцінювання для банку (філії) обов'язковим є визначення суб'єктом оціночної діяльності двох видів вартості майна, що пропонується у заставу - ринкової і заставної (ліквідаційної).

Загальний порядок проведення оцінювання майна, що надається в забезпечення банку, може мати вид, наведений на рисунку 8.3.

У банківській практиці реальна вартість заставленого майна, як правило, не повинна бути меншою ніж розмір кредиту та витрати, пов'язані з виконанням кредитного договору, договору застави тощо. Необхідна сума забезпечення за кожною кредитною угодою може визначатися за формулою:

де С3аб - сума забезпечення;

Сосз. - частина суми забезпечення за заставною вартістю у виді основної застави;

Сдод.3. - частина суми забезпечення за заставною вартістю у виді додаткової застави.

Основна застава - це застава, яка забезпечує кредит. При цьому до основної застави банком можуть бути зараховані:

- житлові і нежитлові будівлі;

- підприємства як цілісні майнові комплекси;

- устаткування;

- товари (сировина, напівфабрикати, комплектуючі вироби, готова продукція тощо);

- транспортні засоби;

- майнові права на кошти позичальника, розміщені на депозитному рахунку у банку-кредиторі;

- поруки юридичних і фізичних осіб, покриті коштами, розміщеними в банку-кредиторі;

- перспективне незавершене будівництво з готовністю не менше ніж 95%;

- інші цінності, визначені банком.

Додаткова (вторинна) застава - застава, яка використовується, щоб поповнити основну заставу і компенсувати її слабкі місця. До додаткової застави банківська установа може вводити:

- нерухоме майно сільськогосподарського призначення (за винятком випадків оформлення в заставу цілісних майнових комплексів);

- урожай майбутніх періодів;

- велику рогату худобу (тварини, що знаходяться на вирощуванні і відгодівлі);

- комп'ютерну, побутову та оргтехніку, а також інші цінності, визначені банківською установою.

Під час визначення загальної суми забезпечення, що приймається банком, встановлюється співвідношення (у процентах) між основною і додатковою заставою, які в сумі дають 100%. При цьому визначається також, у скільки разів основна і додаткова застави повинні перевищувати суму наданого кредиту. Структура забезпечення може визначатися банком залежно від фінансового стану та класу позичальника за рейтингом надійності. За таких умов структура забезпечення буде такою (табл. 8.1).

Таблиця 8.1. Структура забезпечення за кредитами залежно від класу позичальника

Структура забезпечення за кредитами залежно від класу позичальника

Визначення заставної ціни майна здійснюється банком та позичальником з урахуванням висновків незалежного експертного оцінювання, зафіксованих у акті експертизи. Водночас заставна ціні може бути меншою за ціну, визначену експертизою, оскільки банк може передбачити особливість впливу ринкових чинників та витрат, пов'язаних з реалізацією.

Майно, яке надається у заставу банківській установі, як правило, підлягає страхуванню за заставною (ліквідаційною) вартістю на користь банку на весь строк дії кредитного договору. Крім цього, ще може передбачатись додатковий період (місяць, квартал тощо) на випадок необхідності звернення стягнення на заставлене майно, якщо позичальник не поверне наданих кредитних коштів та процентів за користування ними.

При погашенні позичальником частини кредиту за кредитним договором (разовий строковий кредит чи непоновлювальна кредитна лінія) банком можливе зменшення об'єму забезпечення на величину понижуючого дисконту. При цьому така умова повинна відображатися у договорі застави.

Якщо договір застави передбачає можливість зменшення обсягу забезпечення, то розрахунок дисконту проводиться за формулою:

де СКпог. - сума погашеного кредиту за кредитним договором;

К - сума кредиту за кредитним договором.

Для оцінювання вартості акцій, які передаються в заставу, до банку подаються такі документи щодо предмета застави (акцій):

1. При кредитуванні позичальника під заставу акцій його власної емісії:

- документ, який засвідчує право власності позичальника (або його майнового поручителя) на акції (сертифікати акцій, виписки з реєстрів власників іменних цінних паперів). При цьому оригінал документа залишається в банку (філії) та додається до інших документів, визначених цим пунктом (якщо предметом застави є акції, випущені в документарній формі, сертифікат акцій повертається власнику після виконання позичальником умов кредитного договору або у випадку відмови у видачі кредиту);

- відомості про реєстратора (вказується його юридична адреса, телефон і факс, а також номер та дата видачі Дозволу на ведення реєстру власників іменних цінних паперів, виданого ДКЦПФР);

- довідка реєстратора про тарифи на здійснення реєстраторських послуг;

- нотаріально засвідчені копії установчих документів емітента (у випадку, коли позичальник не є клієнтом банку);

- нотаріально засвідчені копії свідоцтв про реєстрацію випуску акцій емітента ДКЦПФР;

- протокол рішення загальних зборів акціонерів або іншого виконавчого органу товариства (за умови, якщо статутом емітента передбачена можливість прийняття виконавчим органом таких рішень) щодо передачі акцій у заставу.

2. При кредитуванні позичальника під заставу акцій інших емітентів:

- документ, який засвідчує право власності позичальника (або його майнового поручителя) на акції (сертифікати акцій, виписки з реєстрів власників іменних цінних паперів). При цьому оригінал документа залишається в банку (філії) та додається до інших документів, визначених цим пунктом акцій (якщо предметом застави € акції, випущені в документарній формі, сертифікат акцій повертається власнику після виконання позичальником умов кредитного договору або у випадку відмови у видачі кредиту);

- відомості про реєстратора (вказується його юридична адреса, телефон і факс, а також номер та дата видачі Дозволу на ведення реєстру власників іменних цінних паперів, виданого ДКЦПФР);

- нотаріально засвідчені копії свідоцтв про реєстрацію випуску акцій емітента ДКЦПФР;

- довідка реєстратора про тарифи на здійснення реєстраторських послуг.

При наданні кредиту під заставу акцій банківські установи можуть визначати переліки критеріїв вибору інвестиційно привабливих підприємств, акції яких можуть використовуватися банком як застава під час кредитування (Додаток 33). При цьому банки можуть також висувати умови щодо нерекомендованої або забороненої застави. Наприклад, може бути не рекомендовано приймати у заставу акції, за якими реєстри власників іменних цінних паперів веде сам емітент, а заборонено - акції, які обтяжені зобов'язаннями.

Оцінювання вартості акцій, які передаються в заставу, здійснюється банком на основі затвердженої внутрішньої методики. При цьому банківські установи здійснюють:

1) оцінювання заставної вартості акцій, які мають котирування на організаційно-оформленому фондовому ринку України;

2) оцінювання заставної вартості пакета акцій, які не мають активного обігу на організаційно-оформленому фондовому ринку.

Оцінювання заставної вартості акцій, які мають котирування на організаційно-оформленому фондовому ринку, проводиться на основі аналізу їх курсової вартості, яка визначається за результатами торгів у торговельно-інформаційних системах (Позабіржовій фондовій торговельній системі (ПФТС)) та на фондовий біржах.

Реалізація методу оцінювання акцій на основі їх ринкової (курсової) вартості передбачає виконання трьох незалежних розрахунків:

1. Розрахунок вартості однієї акції на основі середньої ціни і купівлі за останні 180 днів. При використанні цього методу розрахунок середньої ціни купівлі акції проводиться на основі статистичних даних про обсяги укладених угод у грошовому та кількісному вираженні на організаційно-оформленому фондовому ринку.

Середня ціна купівлі однієї акції за останні 180 днів визначається за формулою:

де Ціно - середня ціна купівлі однієї акції за останні 180 днів (гри);

Si - обсяг торгів за цими акціями за /-тий день (грн.);

Qi - обсяг торгів за цими акціями за /-тий день (шт.).

2. Розрахунок вартості однієї акції на основі середньої ціни купівлі за останні 30 днів. При цьому середня ціна купівлі одній акції за останні 30 днів визначається за формулою:

де ІДзо - середня ціна купівлі однієї акції за останні 30 днів (грн.);

5/ - обсяг торгів за цими акціями за /-тий день (грн.);

{), - обсяг торгів за цими акціями за /-тий день (шт.).

3. Розрахунок вартості однієї акції на основі середньої ціни купівлі за останній день, коли така угода проводилась на організаційно-оформленому фондовому ринку. Для розрахунку вартості | пакета акцій на основі середньої ціни купівлі за останній день, коли така угода була зафіксована в ПФТС, використовується формула:

де Ці - середня ціна купівлі однієї акції за останній день, коли така угода була зафіксована в ПФТС (грн.);

5/- обсяг торгів за даними акціями за /-тий день (грн.);

Qi - обсяг торгів за даними акціями за /-тий день (шт.).

Кількість угод, які беруться для розрахунку середньої ціни купівлі акцій за 30 днів, може бути, наприклад, не менше 4, а кількість угод, які беруться для розрахунку середньої ціни купівлі акцій за 180 днів, може бути не менше 20.

За умови, якщо кількість реальних угод менше 4 (20). або остання угода за акціями відбулася більше ніж за 10 днів до лати оцінювання, то поряд з розрахунком середньої ціни купівлі акцій використовуються прибутковий та балансовий метоли оцінювання вартості акцій. При цьому для розрахунку оціночної вартості пакета приймається найменша із цін.

Вартість пакета акцій, який перелається в заставу банку, визначається за формулою:

де ВПа - оціночна вартість пакета акцій (грн.);

Ц- найменша з оцінок Цзо. Цію. Ц, (грн.);

К- кількість акцій, які надаються у заставу (шт.);

Якщо акції підприємства не включені до лістингу у фондовому ринку, або не виконуються необхідні умови стосовно кількості реальних угод, то для розрахунку середньої вартості акцій необхідно застосовувати прибутковий і балансовий методи оцінювання.

Для оцінювання заставної вартості акцій, які не мають активного обігу на організаційно оформленому фондовому ринку щ застосовують:

1. Метод прибутковості.

Оцінювання вартості пакета акцій за цим методом передбачає аналіз обсягу річного прибутку за вирахуванням податку на прибуток, отриманого підприємством протягом останніх двох років та за останній обліковий період з початку поточного року.

Визначення оціночної вартості пакета акцій проводиться за формулою:

де ВПп - вартість пакета акцій за метолом прибутковості;

Бп - розрахункова величина середньорічного прибутку за попередні два роки та за останній обліковий період з початку поточного року за мінусом податку на прибуток (грн.);

С - ставка капіталізації;

П - розмір частки пакета акцій у статутному фонді господарського товариства, який передається в заставу банку.

Розрахункова величина середньорічного прибутку (Бп) визначається за формулою:

де Бзп - прибуток господарського товариства за останній обліковий період з початку поточного року за мінусом податку на прибуток (грн.);

л^-в - кількість кварталів в останньому обліковому періоді з початку поточного року;

Бпі - прибуток господарського товариства за попередній рік за мінусом податку на прибуток (грн.);

Бп2 - прибуток господарського товариства за рік, що передує попередньому року, за мінусом податку на прибуток (грн.);

Ставка капіталізації (С) відображає прибутковість вкладення капіталу в акції зазначеного відкритого акціонерного товариства.

Якщо розрахункова величина середньорічного прибутку підприємства (Бп) становить від'ємну величину, то проведення оціночної вартості пакета акцій за методом прибутковості не проводиться.

2. Балансовий метод.

Розрахунок вартості пакета акцій за цим методом відображає ціну акцій відкритого акціонерного товариства, виходячи з балансової вартості його активів і пасивів на підставі даних балансу підприємства за останній звітний період:

де ВПб - вартість пакета акцій, визначена за балансовим методом;

Б1 - балансова вартість основних засобів за вирахуванням їх зносу (грн.);

Бо - балансова вартість обігових коштів (дорівнює сумі другого та третього розділу активу балансу підприємства) (грн.);

К - вартість кредиторської заборгованості (грн.);

Д - безнадійна дебіторська заборгованість (грн.);

П - частка пакета акцій у статутному фонді емітента.

Після розрахунку вартості пакета акцій за методом прибутковості та балансовим методом необхідно вибрати найменше значення, яке і буде використовуватися в подальшому як величина оціночної вартості пакета акцій, який передається в заставу.

На основі визначення вартості пакета акцій, який надається у забезпечення, банківська установа проводить розрахунок суми кредиту, який може бути виданий під заставу акцій. При цьому оціночна вартість пакета акцій, отримана в результаті проведеного розрахунку зазначеними методами, є величиною застави.

Для прийняття банком остаточного рішення щодо видачі кредиту на суму, вказану позичальником, заявлена сума кредиту повинна відповідати таким вимогам:

а) якщо предметом застави виступають акції підприємств, які входять до першого рівня лістингу списку ПФТС, розрахунок суми кредиту здійснюється за формулою:

де 5кр. - сума можливого кредиту та процентів;

ВП - сума предмету застави, визначена за методом середньої ринкової (курсової) вартості акцій (грн.);

0,5 - поправний коефіцієнт, який враховує можливі витрати банку при реалізації заставленого майна, ризик знецінення акцій.

б) якщо предметом застави виступають акції підприємств, які входять до другого та третього рівня лістингу ПФТС або які не мають активного обігу на фондовому ринку (не включені до списку ПФТС) розрахунок суми кредиту здійснюється за формулою:

де З'кр-сума можливого кредиту та процентів;

ВП - сума предмету застави, визначена за методом середньої ринкової (курсової) вартості акцій чи за методом визначення заставної вартості акцій, які не мають активного обігу на фондовому ринку (грн.);

0,25 - поправний коефіцієнт, який враховує можливі витрати банку при реалізації заставленого майна, ризик знецінення акцій.

Якщо сума кредиту, за яким звернувся позичальник, та процентів за ним не задовольняє вказаним вимогам, то обсяг застави необхідно збільшити.

Працівник відповідного підрозділу банку, який згідно зі встановленою методикою проводив дослідження вартості пакета акцій, оформляє письмовий висновок про результати оцінювання. У ньому обов'язково повинна вказуватися така інформація:

- повна назва емітента, акції якого передаються в заставу, форма їх випуску, тип та категорія, номінал;

- відомості про реєстрацію акцій у ДКЦПФР (номер та дата реєстрації, орган ДКЦПФР, що проводив реєстрацію);

- кількість акцій у пакеті, їх частка в статутному фонді;

- пріоритетність акцій, що передаються в заставу, над акціями інших випусків емітента (за привілейованими акціями);

- наявність котирувань на організаційно оформленому ринку, середня ціна угод по акціях за останні 180, 30 днів та остання ціна угоди по акціях;

- розрахунок вартості пакета акцій, який передається в заставу, та можлива сума кредиту, яка може бути видана позичальнику (результати розрахунку оціночної вартості пакета акцій додаються до висновку та є його невід'ємною частиною);

- аргументовані висновки стосовно чинників, які можуть вплинути на вартість пакета, та прогнозоване оцінювання вартості акцій на наступний період (місяць, квартал, півроку).

Письмовий висновок про результати оцінювання вартості пакета акцій, підписаний керівником відповідного підрозділу, направляється до кредитного відділу банківської установи для прийняття остаточного рішення про надання кредиту.

Оцінювання нерухомого майна як предмета застави має враховувати такі аспекти:

1. Визначається сподівана ціна продажу нерухомості, яка може відрізнятися від фактичної ринкової ціни. Визначаючи вартість предмета застави, потрібно враховувати його довгострокові властивості і дохід, який може принести предмет застави за нормального господарювання будь-якому власнику. Не слід брати до уваги непостійні чинники, які можуть підвищувати теперішню вартість (спекулятивні міркування, суб'єктивні інтереси окремої особи тощо).

2. Суб'єктів кредитування цікавить, насамперед, ціна продажу предмета застави на дату можливого звернення стягнення, а не лише на дату укладення кредитної угоди.

3. Заставна ціна завжди нижча від сподіваної ціни продажу. Як правило, вона становить 50-80% ціни продажу. Зниження заставної ціни порівняно з ціною продажу спрямоване на забезпечення достатньої ліквідності предмета застави у випадку його примусового продажу.

4. Банківська установа має бути обов'язковим учасником визначення заставної ціни.

5. Заставна ціна може визначатися як з урахуванням ПДВ, так і без нього. Для зручності доцільно користуватися цінами без ПДВ, від яких, якщо потрібно, можна легко перейти до цін з ПДВ.

Оцінювання вартості об'єктів нерухомості може проводитися за допомогою таких методів:

1. Метод вартості доходу.

За цим методом ціна об'єкта нерухомості визначається як вартість можливого доходу (ренти, прибутку), який одержуватиме власник цього об'єкта. Через те, що вартість нерухомого майна в такому разі визначається шляхом капіталізації можливого доходу від нього, цей метод називають також методом капіталізованого доходу.

При розрахунку ціни об'єкта за методом вартості доходу визначають, чи цей дохід є довічним, чи тимчасовим. Довічний дохід дають об'єкти, які не мають визначеного строку використання (наприклад, земельна ділянка). Тимчасовий дохід приносять об'єкти з визначеним строком використання (наприклад, багаторічні плодові насадження).

В основі ціни об'єкта, який приносить довічний дохід, лежить відношення можливого річного доходу від об'єкта до відповідної дисконтної ставки (ставки капіталізації). Можливий дохід - це нормальний дохід, який можна одержати при використанні об'єкта оцінювання за призначенням після вирахування податків та інших можливих витрат, які зобов'язаний нести одержувач доходу відповідно до чинного законодавства та договорів, пов'язаних з використанням об'єкта оцінювання.

Дисконтна ставка визначається як можлива депозитна ставка, знижена з урахуванням податку на депозитний дохід відповідно до чинного законодавства і скоригована з урахуванням співвідношення ризиків, пов'язаних з депонуванням грошових коштів та використанням об'єкта оцінювання за призначенням. За належного обгрунтування можуть використовуватись інші способи визначення дисконтної ставки.

В основу ціни об'єкта, який приносить тимчасовий дохід, покладено дисконтування (обчислення теперішньої вартості) можливих річних доходів від об'єкта протягом його майбутнього використання, а також залишкову (ліквідаційну) вартість об'єкта з урахуванням витрат на ліквідацію.

2. Метод порівняльної вартості (метод порівняння продажів).

За цим методом вартість об'єкта нерухомості визначається на основі порівняння з фактичними ринковими цінами на подібні об'єкти нерухомості з аналогічним призначенням, які різняться між собою за певними ознаками. Такі ознаки можуть бути як внутрішні (земельні присадибні ділянки можуть розрізнятися за родючістю, екологічним станом, рельєфом, конфігурацією), так і зовнішні (наявність чи відсутність обтяжень, різні умови розміщення, використання або продажу об'єктів). У випадку застосування цього методу необхідне відповідне коригування фактичних ринкових цін.

3. Метод визначення вартості на основі витрат (витратний метод).

За цим методом вартість об'єкта нерухомості визначається, з огляду на фактичні витрати власника об'єкта для його створення або придбання з вирахуванням зносу. Витрати, понесені власником, підтверджуються документально. Якщо власник об'єкта зобов'язаний вести бухгалтерський облік згідно з чинним законодавством, об'єкт може оцінюватися за його балансовою залишковою вартістю, відображеною у бухгалтерській звітності. Вартість об'єкта нерухомості індексується з урахуванням інфляції. Різновидністю методу визначення вартості на основі витрат є метод, який передбачає розрахунок оцінювачем можливих витрат на створювання об'єкта в поточних цінах з вирахуванням зносу.

Слід зауважити, що перераховані методи оцінювання об'єктів нерухомого майна переважно використовуються в комплексі. Але залежно від вибраного об'єкта оцінювання вони можуть мати різний статус: один обиратися як основний, а інші - допоміжні. Винятком є ситуація, коли оцінювання можливе лише за єдиним методом (табл. 8.2).

Таблиця 8.2. Методи оцінювання нерухомості

Методи оцінювання нерухомості

Метод вартості доходу є основним при оцінці об'єктів, створення чи придбання яких здійснюється з метою одержання прибутку (ренти). До таких об'єктів належать підприємства та їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси; сільськогосподарські угіддя, призначені для виробництва товарної продукції; інші дохідні земельні ділянки; дохідні будівлі та споруди. При цьому метод вартості доходу є єдиним методом оцінювання дохідних земельних ділянок за відсутності доказової і достатньої інформації про їх трансакції. Інші методи оцінювання дохідних об'єктів можуть застосовуватися як допоміжні.

Метод порівняльної вартості є основним при оцінюванні бездохідних об'єктів або об'єктів, дохідність яких не має вирішального значення. До таких об'єктів відносяться індивідуальні житлові будинки та приватні квартири; присадибні земельні ділянки; земельні ділянки, відведені під індивідуальну житлову забудову; дачні будинки та ділянки. Крім того, метод порівняльної вартості є єдиним методом оцінювання бездохідних земельних ділянок. Він також може використовуватися як допоміжний при оцінці дохідних об'єктів.

Метод визначення вартості на основі витрат може використовуватися при оцінюванні об'єктів, створених людиною, як основний (або допоміжний). Винятком є оцінювання бездохідних об'єктів, створених людиною, за відсутності інформації про їх трансакції: у цьому разі метод визначення вартості на основі витрат - єдиний.

Якщо основним методом оцінювання є метод вартості доходу, ж допоміжний використовується метод порівняльної вартості, а в разі неможливості його застосування - метод визначення вартості на основі витрат. У випадку, якщо основним методом оцінювання с метод порівняльної вартості, як допоміжний використовується метод визначення вартості на основі витрат.

При незначних відхиленнях між оцінюваннями, визначеними різними методами (відхилення оцінки, визначеної за допоміжним методом, не перевищує 10% від оцінки, визначеної за основним), подальший порядок оцінювання такий:

- якщо основним є метод вартості доходу і грошова оцінка об'єкта, визначена за цим методом, є нижчою від оцінки, визначеної за допоміжним, приймається оцінка, визначена за основним методом, а у разі, якщо оцінка, визначена за основним методом є вищою, то визначають середню величину з двох оцінок,

- якщо основним є метод порівняльної вартості, використовується оцінка, визначена за цим методом.

Якщо відхилення між оцінками понад 10%, результати оцінювання за обома методами підлягають додатковій перевірці на їх обґрунтованість.

На основі кожного із зазначених методів розробляються різноманітні методики оцінювання нерухомого майна. При визначенні ціни продажу враховується майбутнє призначення об'єкта (наприклад, оцінювана земельна ділянка призначена для виробництва сільськогосподарської продукції чи відводиться під індивідуальну житлову забудову). Ціни продажу можуть визначатися як поточні (на дату оцінювання), так і перспективні (визначені на встановлену майбутню дату).

Під час аналізу результатів оцінювання слід також звертати уваг) на те, що дані результати повинні відповідати діапазону цін (орендної плати) на аналогічні об'єкти в регіоні. Інформацію про ціни ні нерухомість можна отримати із таких джерел як: консультації з ріелтерськими фірмами; регіональні видання про нерухомість і засоби масової інформації; аукціони та відкриті торги; Інтернет тощо.

Банківські установи не завжди користуються послугами незалежних оціночних компаній. У цьому випадку вони здійснюють оцінювання предмета забезпечення власними силами. Відомо, що багато банків мають у своєму штаті достатньо кваліфікованих оцінювачів. Створення власного відділу оцінювання забезпечення у банку має низку як переваг, так і недоліків. Зокрема, до переваг можна зачислити:

- практично виключена можливість для позичальника повпливати на результат оцінювання з метою його завищення;

- з'являється можливість конкурентної переваги перед іншими банками, оскільки на стадії розгляду заявки потенційний позичальник не несе витрат на оцінювання заставного забезпечення;

- паралельно з оцінюванням співробітники банку можуть визначити ліквідність застави.

Серед недоліків слід виділити:

- витрати на утримання відділу оцінювання у більшості випадків є вищими, ніж регулярне залучення незалежної оціночної компанії;

- всі витрати на оцінювання застави несе банківська установа. Практика банківської діяльності свідчить, що не всі банківські

установи задоволені співпрацею з оціночними компаніями і звіти, які надаються оцінювачами, у більшості випадків перевіряються працівниками банків.

При взаємодії банків та оціночних компаній можуть виникати такі проблеми:

1. Порядність оцінювача.

Потенційний позичальник (саме він у більшості випадків виступає замовником оцінювання) зацікавлений у тому, щоб оціночна вартість його майна була максимальною. Банківську установу такий підхід не влаштовує, бо у випадку неповернення кредиту вона повинна буде погасити збитки за рахунок реалізації забезпечення. Внаслідок завищеного оцінювання вартості застави, сума наданого кредиту буде більшою реальної ціни забезпечення, а ймовірність того, що банк зможе покрити свої втрати за таким кредитом, низькі.

Зазначена проблема викликана конфліктом інтересів позичальника і банку, оскільки перший зацікавлений у максимальній сумі кредиту за мінімального заставного забезпечення, а другий - у тому, щоб виручка від продажу застави покривала заборгованість позичальника. Для розв'язання цієї проблеми банківська установа повинна самостійно відбирати оціночні компанії, звітам яких він може довіряти. При цьому оцінювачі мусять розуміти, що їхнім клієнтом є банківська установа (хоча і послуги оцінювання оплачує позичальник) та існує можливість втрати її як клієнта, який постачає замовлення на оцінювання.

2. Компетенція оцінювача.

Завищення оціночної вартості може також свідчити про помилки у діяльності оцінювачів. Сутність цієї проблеми полягає у низькому професійному рівні оцінювачів або халатному ставленні до своєї роботи. Ця проблема може розв'язуватися тестуваннями оцінювачів щодо їх професійної придатності. При цьому можна створити вузьке коло акредитованих банком оціночних компаній, які будуть перевірені на професіоналізм працівників.

3. Інформативність звіту про оцінювання.

Причиною недостатності інформації у звітах оціночних компаній, як правило, є недостатня участь банківської установи у постановці завдань щодо оцінювання. Банки повинні брати участь в укладанні договору про оцінювання, при чому вони будуть мати можливість чітко визначити та включити всі необхідні питання щодо оцінювання вартості предмета забезпечення до завдань на оцінювання.

Таким чином, серед основних умов спільної роботи банку і оціночної компанії слід виділити:

- необхідність формування пулу акредитованих оціночних компаній, яким банківська установа буде довіряти оцінювання заставного забезпечення. При цьому можна оголосити конкурс на вибір оціночної компанії, встановивши певні критерії відбору (наприклад, стаж роботи на ринку не менше трьох років, наявність висококваліфікованих спеціалістів, тощо). У процесі вибору банком оціночної компанії слід звертати увагу на якість проведення оцінювання, а також на вартість наданих послуг та швидкість їх надання;

- необхідність регулярної перевірки акредитованих оціночних компаній на порядність та компетентність;

- укладення трьохстороннього договору на оцінювання заставного забезпечення, в якому повинні бути передбачені всі необхідні вимоги банку до звіту про оцінювання.

Отже, перед тим, як оформити договір забезпечення і здійснити процедуру надання кредиту, банківська установа повинна визначити вартість майна, яке надається у заставу, та адекватність цього майна сумі наданого кредиту. У випадку недостатньої вартості запропонованого позичальником забезпечення банки можуть вимагати надання додаткових гарантій повернення кредиту.

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >
 
Дисципліни
Агропромисловість
Банківська справа
БЖД
Бухоблік та Аудит
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Нерухомість
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Природознавство
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
РПС
Соціологія
Статистика
Страхова справа
Техніка
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси