Навігація


Головна
ПОСЛУГИ
Авторизація/Реєстрація
Реклама на сайті
Поняття адміністративного правопорушенняПоняття спеціального дозволуПоняття про регіонПоняття функціонального регламентуванняПоняття заходів виховного впливуПоняття та зміст суб'єктивного праваПоняття та словоПоняття звернення громадянЗміст загального поняття злочинуВиди понять за обсягом
 
Головна arrow Агропромисловість arrow Економіка підприємств агропромислового комплексу
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >

Поняття ринку землі

У ринковій економіці всі фактори виробництва: земля, праця і капітал – повинні функціонувати як товар. В іншому разі, коли той чи інший ресурс, у даному випадку земля, виключається з повноцінного товарного обігу, це призводить до звуження дії законів товарного виробництва й унеможливлює досягнення повного ефекту від створення нових форм господарювання на селі ринкового типу.

У нашій країні на законодавчому рівні в основному вирішена проблема створення ринку засобів виробництва, робочої сили, цінних паперів, фінансових ресурсів, інформації, технологій тощо. З прийняттям чинного земельного кодексу закладено правове підґрунтя і для створення ринку землі. Його становлення – це складний процес, зумовлений насамперед політичним чинником.

Нерідко існує не цілком правильне розуміння суті ринку землі, яку часто трактують надто звужено, зводячи її лише до купівлі-продажу. Але це помилкове тлумачення ринку землі. Навіть у країнах з високоорганізованими ринковими відносинами купівля-продаж сільськогосподарських земель носить обмежений характер і становить, за даними ряду дослідників, лише 0,5–1 % їх загальної площі.

Ринок землі – це набагато ширше поняття, в основу якого покладено юридичне визнання землі капіталом і можливість здійснення фізичними і юридичними особами загальновизнаних у світі земельних операцій.

Отже, ринок землі можна визначити як сукупність юридично-правових і економічних відносин, що виникають між суб'єктами такого ринку в процесі ринкового обігу прав власності на земельні ділянки, у результаті якого відбувається в умовах конкуренції зміна їх власника або землекористувача.

Ринок землі охоплює лише такі ринкові операції, за яких зміна власника або землекористувача відбувається на засадах конкуренції між власниками і набувачами прав. До таких операцій можна віднести купівлю-продаж земельних ділянок, міну, внесення земельних ділянок до статутних капіталів, оренду та іпотеку землі. До операцій неринкового обороту прав власників на землю є підстави віднести дарування, спадкування, викуп для суспільних потреб.

З наведеного визначення ринку землі випливає, що найважливішою умовою становлення повноцінного ринку землі є утвердження приватної власності на землю, яке дає право володіти, користуватися і розпоряджатися нею. Водночас мають бути створені умови для практичної реалізації цього права.

Скажімо, власник земельної ділянки повинен мати можливість вільно у межах чинного законодавства використовувати право розпорядження землею шляхом її продажу, міни, передачі в заставу і до складеного капіталу та в оренду, здійснювати неринкові операції – дарування і спадкування[1].

Має також бути економічна мотивація виходу на земельний ринок продавців земельних ділянок і їх покупців. При цьому покупці повинні мати відповідну платоспроможність і можливість одержувати прийнятний для них дохід від підприємницької діяльності в сфері сільськогосподарського виробництва. Це у свою чергу вимагає створення сприятливого економічного середовища та інфраструктури земельного ринку.

Реалізація права власності на землю дає змогу здійснювати пошук більш ефективного господаря через купівлю-продаж землі та її оренду, залучати додаткові кредитні ресурси через заставу землі й одержувати додаткові інвестиції завдяки так званому зв'язаному продажу земельних ділянок.

Світовий досвід, насамперед Великобританії, переконує, що продаж сільськогосподарських земель нерідко відбувається саме таким способом, коли продана фермером земельна ділянка береться у довгострокову оренду (не менше ніж на 25 років) і водночас він інвестує у розвиток фермерського господарства обумовлену договором оренди частку виручених від продажу коштів. Ціна на землю при цьому дещо знижується (на 10 –15 %), але в обмін на це фермер дістає надійне фінансове джерело здійснення капіталовкладень у сільськогосподарське виробництво.

Чинним Земельним кодексом реалізована вимога ст. 14 Конституції України про гарантії права приватної власності на землю для всіх суб'єктів господарювання та положення про їх рівність перед законом. З метою еволюційного розвитку ринку землі в нашій державі, набуття селянами, які одержали земельні ділянки у приватну власність, відчуття справжнього власника вказаним Законом накладений, як уже зазначалося, трирічний мораторій на право купівлі-продажу землі.

Зазначений мораторій неодноразово продовжувався вищим законодавчим органом України[2]. Останній термін його дії – січень 2013 р. Проте 20 листопада 2012 р. Верховною Радою України мораторій продовжено до 1 січня 2016 р. Зрозуміло, що закон про ринок землі може бути прийнятий після закінчення терміну дії мораторію або за його дострокової відміни.

Все ж у вересні 2011 р. було розроблено проект такого закону, який пройшов перше читання. Однак з продовженням мораторію Верховна Рада не буде розглядати даний проект, тим більше, що під час його обговорення набула поширення думка щодо доцільності прийняття окремого закону про обіг земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Однак варто наголосити на Тих положеннях закону, на які має бути звернута увага в майбутньому при його розробленні з огляду на низку критичних зауважень, що були висловлені в наукових і громадських колах при обговоренні проекту даного закону.

Державним агентством земельних ресурсів розроблений і доопрацьований проект закону України "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" у липні 2013 р., який істотно відрізняється від проекту закону "Про ринок земель", який пройшов, як уже зазначалося, перше читання. На кінець 2014 р. даний проект у Верховній Раді України ще не розглядався.

Ключовими положеннями закону про обіг сільськогосподарських земель, незалежно в якому остаточному варіанті він буде рано чи пізно прийнятим, є визначення кола суб'єктів обігу таких земель, тобто хто має право їх продавати, а хто купувати; обмеження чи заборона продажу земель іноземцям; граничний розмір земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що можуть бути у приватній власності в однієї особи і/або в оренді; обмеження щодо подрібнення (парцеляції) земельних ділянок; обмеження щодо зміни їх цільового призначення після укладання договору відчуження; законодавче обмеження щодо недопущення спекулятивних операцій у процесі купівлі-продажу землі сільськогосподарського призначення.

У контексті сказаного розглянемо ці основні положення проекту закону, запропонованого Державним агентством земельних ресурсів. Зазначимо, що в наукових і громадських колах, серед виробників висловлюється низка критичних зауважень щодо змісту таких положень. Тому є підстави вважати, що в кінцевому підсумку вони можуть бути суттєво змінені і доповнені.

Проектом закону передбачено, що продавцями як суб'єктами обігу земель сільськогосподарського призначення і прав на них, земельних паїв, часток у праві спільної власності земельних ділянок можуть бути лише їх власники, а• покупцями – держава в особі органів виконавчої влади, територіальні громади в особі сільських, селищних і міських рад, Державний земельний банк (у 2014 р. ця структура ліквідована) і громадяни України.

Проте проектом цього закону право придбавати землю сільськогосподарського призначення надається далеко не всім бажаючим, а громадянам України, які зареєструвалися на офіційному веб-порталі центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин; проживають не менше 3-х років у населеному пункті, розташованому в радіусі до 20 км від земельної ділянки, що продається; мають намір переважно власною або сімейною працею вести на земельній ділянці самостійне товарне сільськогосподарське виробництво; мають досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва і зареєстровані як фізичні особи – підприємці або є членами фермерського господарства.

Як бачимо, проектом закону передбачаються досить жорсткі вимоги до громадян, які бажають купити земельну ділянку. Це положення проекту закону викликає чимало дискусій щодо доцільності пом'якшення таких вимог.

Дискусійним залишаються і положення проекту про переважне право на придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення, що перебуває у приватній власності. Зокрема передбачено, що у перший період експозиції[3] таке переважне право має держава і територіальні громади у зазначеній послідовності. У другий період строку експозиції переважне право на придбання земельної ділянки мають громадяни України – власники суміжних земельних ділянок та орендар земельної ділянки у зазначеній послідовності. У разі продажу частки у праві спільної власності на земельну ділянку переважне право її придбання мають співвласники земельної ділянки, що перебуває у спільній власності.

Проект закону чітко визначає, що іноземці, особи без громадянства, іноземні держави, міжнародні урядові і неурядові організації, юридичні особи не можуть набувати у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення, крім набуття їх у спадщину за законом.

Передбачена і публічність волевиявлення продавців і покупців земельних ділянок щодо їх придбання. Зокрема, продавець земельної ділянки звертається до центрального органу виконавчої влади, що регулює державну політику в сфері земельних відносин, із повідомленням про продаж земельної ділянки, в якому зазначається її місце розташування, характеристика і ціна продажу. Вказаний орган формує витяг із Державного земельного кадастру, в якому зазначається нормативна грошова оцінка землі земельної ділянки та розміщує на своєму вебпорталі оголошення про продаж земельної ділянки на умовах продавця – ціни продажу.

Важливо, що в процесі торгів ціна може бути підвищена (особою, що хоче придбати земельну ділянку) на суму, кратну 10 % від ціни, зазначеної в оголошенні. Зрозуміло, що така ситуація виникає тоді, якщо про готовність придбати земельну ділянку за оголошеною ціною сповістили не менш як два покупці. Передбачена також і така норма: якщо протягом трьох місяців із дати опублікування оголошення про продаж земельної ділянки за визначеною в ньому ціною не знайшлося покупців, то ціна продажу земельної ділянки знижується кожні три місяці на 10 %.

Принципово важливим і гостро дискусійним питанням обігу сільськогосподарських земель є питання граничного розміру земельної ділянки у власності однієї особи і/або в оренді. Проектом закону, як і в Земельному кодексі України, передбачається, що в приватній власності громадян України можуть перебувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 га, крім набуття таких земельних ділянок у спадщину за законом. Причому до загальної площі земельної ділянки у приватній власності однієї особи включається частка у власності на земельну ділянку, якою ця особа володіє на правах спільної часткової власності і/або на правах спільної сумісної власності.

Ця норма проекту закону викликає багато дискусій і розцінюється неоднозначно. З одного боку, це обмежує рух землі до більш ефективного власника, а з другого – через нерозвинутість інфраструктури ринку, низьку платоспроможність багатьох селян, які можуть ефективно працювати на землі, але не в змозі її купити, існує загроза скуплення землі людьми, які мають грошовий капітал (а це не селяни), але самостійно працювати на землі не будуть.

Проектом закону передбачене обмеження і на площу орендованих земель, що може бути у користуванні однієї особи з урахування осіб, пов'язаних із нею відносинами контролю[4] – 100 тис. га. Причому площа орендованих земель однією особою не може перевищувати 20 % площі сільськогосподарських земель на території району. Це важлива норма проекту закону, яка спрямована проти латифундації сільськогосподарських земель в Україні. Проте вона також викликає гострі дискусії серед науковців і виробничників і заперечення власників великих агропромислових холдингів. Слід наголосити, що площа в 100 тис. га нічим не обґрунтовується, хоча очевидно, що мають бути відповідні науково аргументовані обмежувачі. Скажімо, якщо йдеться про цукровий завод, то максимальна гранична площа оренди ним ріллі повинна бути такою, щоб з урахуванням вимог сівозміни до вирощування цукрового буряку була достатньою для повного завантаження його потужностей[5].

Дискусійним є положення проекту закону, яким передбачається, що строк оренди земель сільськогосподарського призначення має бути не меншим від 15 років. Це великий термін з огляду на те, що конкуренція на ринку оренди землі, яка посилилася в останні роки, змушує холдинги підвищувати орендну плату і водночас здійснювати соціальні програми на селі, бо інакше селяни можуть не продовжити термін здачі землі в оренду на наступний строк. Тому надто важливо не допустити "орендозакріпачення", встановивши обмеження не знизу, а. навпаки, зверху, тобто обмеження на максимальний строк оренди до 15 років (а ліпше – до 10 років) з правом його пролонгації за взаємної згоди сторін. Такого строку достатньо, щоб окупити вкладені кошти й одержати бажану економічну вигоду.

Важливим є положення проекту закону про заборону протягом 10 років після укладання договору відчуження, крім відчуження земельної ділянки для суспільних потреб, змінювати цільове призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, ведення фермерського господарства, ведення підсобного господарства.

З уведенням ринку землі з усіма його складниками надто важливо не допустити спекулятивних операцій у процесі купівлі-продажу земельних ділянок, насамперед сільськогосподарського призначення, що може призвести до зростання вартості аграрної продукції та стрибку інфляції. Тут мається на увазі купівля земельної ділянки фізичною або юридичною особою для її перепродажу в короткий термін за вищою ціною.

Щоб запобігти цьому, майбутнім законом слід передбачити внесення змін до Декрету Кабінету Міністрів України "Про державне мито" (1993 р.), якими встановити високі ставки мита на дохід від такого перепродажу, здійснюваного протягом п'яти років з дня укладання договору відчуження, за яким ця ділянка перейшла у власність відчужувана. Зокрема, за відчуження за перший рік така ставка може становити 100 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки; на другий рік – 90, на третій – 80, на четвертий – 70 і на п'ятий – 60 %, шостий – 50 і т. д., десятий – 10 %.

В остаточному варіанті закону можливі зміни в ставках мита, але головне – зберегти дієвість принципу оподаткування доходів від перепродажу землі, щоб обмежити спекулятивні прибутки. Зарубіжний досвід переконує в необхідності такого заходу, який водночас і мінімізуватиме спекулятивне перетримування сільськогосподарських угідь у стані неефективного використання.

Із прийняттям Закону України "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" стане можливою купівля-продаж земельних ділянок для товарного сільськогосподарського виробництва. У зв'язку з цим особливої актуальності набуває проблема цін і ціноутворення на даний ресурс. Для її висвітлення важливо чітко з'ясувати сутність категорії ренти.

В економічній теорії під терміном "економічна рента" прийнято вважати ціну, яка сплачується за використання землі або інших природних ресурсів, що кількісно обмежені. Отже, коли йдеться про плату за використання землі, то в цьому випадку оперують термінами "земельна рента", рідше – "ціна земельної ренти". Д. Рікардо під земельною рентою розумів ту частину продукту землі, яка сплачується землевласнику за користування початковими і непорушними властивостями грунту[6].

Важливо знати, що земельна рента це ще не ціна землі (земельної ділянки).

Ціна землі – це капіталізована земельна рента.

Земельна рента існує тому, що земля не просто кількісно обмежена, а обмежена абсолютно, тобто так, що суспільство не може ані в короткостроковому, ані у довгостроковому періодах запропонувати землі (земельних ділянок) більше, ніж її існує взагалі. Саме з цієї причини в макроекономічному аспекті земля має абсолютно нееластичне пропонування. Це означає, що в часі пропонування землі не може бути збільшене, воно залишається сталим або ж зменшується. Змінюється лише попит на землю, тому зростає або знижується земельна рента, отже, і ціна землі[7] (рис. 8.2).

Крива SS на рис. 8.2 відображає абсолютно нееластичне пропонування землі. Адже її як природного тіла не може бути більше в господарському обороті, ніж є в дійсності. Саме вказана особливість пропонування землі породжує відмінність рентних платежів від інших джерел доходу – заробітної плати, відсотка і прибутку.

Попит і пропонування на землю та величина земельної ренти

Рис. 8.2. Попит і пропонування на землю та величина земельної ренти

За повної нееластичності пропонування попит на землю на макрорівні є, по суті, єдиним фактором, що визначає величину земельної ренти. Якщо попит зростає з D2 до D1, тоді земельна рента також зростає з Р2 до Р1. Зменшення попиту на землю до D3 зумовлює й зниження величини земельної ренти до Р3, а отже, і ціни землі.

Земля є особливим товаром і не лише через реальну відсутність її замінників, повну нееластичність пропонування, а й тому, що така нееластичність породжує так звану пасивність земельної ренти, зростання чи зниження якої не справляє жодного впливу на кількість пропонування землі, тоді як зміна ціни на звичайні товари або стимулює збільшення пропонування, якщо відбувається її підвищення, або мотивує товаровиробників зменшити пропонування за умови зниження ціни.

На мікрорівні в межах окремих територіальних регіонів описане правило не завжди витримується. Адже цілком вірогідно, що в певному регіоні може з'явитися відносно багато землевласників, які забажали продати свої земельні ділянки, тоді як бажаючих купити їх в цьому регіоні – значно менше. В такому разі перевищення пропонування над попитом призведе до зниження ціни на землю.

Може скластися і зворотна ситуація. Тоді, за законами ринку, ціна на цей ресурс знижуватиметься. Отже, на мікрорівні за описаних обставин земля стає до певної міри звичайним товаром і це потрібно враховувати суб'єктам ринку землі.

Описані теоретичні підходи до формування ціни земельних ділянок вимагають конкретизації в прикладному аспекті з тим, щоб мати чітке уявлення про методичні підходи до визначення такої ціни в конкретних умовах функціонування сільськогосподарського виробництва.

Вперше методичний інструментарій визначення ціни землі було запропоновано шотландським економістом Адамом Смітом. Він вважав, що ціна землі – це річна рента, капіталізована на банківський відсоток[8].

Даний підхід до визначення ціни землі набув практичного втілення в країнах з розвинутими земельними відносинами. Саме за таких відносин земельна рента набуває форми орендної плати. Тому в загальному вигляді ціну землі можна визначити за формулою

де – орендна плата за 1 га земель сільськогосподарського призначення;

– банківський відсоток за депозитами, %.

Тепер необхідно з'ясувати, який банківський відсоток потрібно брати в знаменнику наведеної формули: чи за довгостроковий або короткостроковий кредити, чи відсоток за зберігання готівки на депозитному рахунку.

Доцільніше використовувати відсоток за зберігання готівки на депозитному рахунку, оскільки він відображає альтернативну ефективність вкладень капіталу. Тобто за такого підходу визначена ціна землі репрезентує собою таку суму коштів, яка, будучи покладена в банк на депозитний рахунок, забезпечить одержання за діючого депозитного відсотка таку величину депозитного прибутку, що дорівнює в грошовому еквіваленті сумі орендної плати за 1 га орендованої землі.

Для ринкової економіки, як відомо, характерні інфляційні процеси, які впливають на ціну будь-яких товарів, у тому числі і землі в бік її збільшення. Щоб врахувати цю обставину, наведену формулу ціни землі доцільно уточнити, ввівши в її знаменник індекс інфляції, тобто

де – індекс інфляції споживчих цін.

Введення в формулу цифри 105 означає, що банківський відсоток коригується лише на величину інфляції, що перевищує 105 %, оскільки такий її рівень до 105 % вважається безпечним для економіки і нерідко стимулює її розвиток. Причому таке коригування здійснюється, коли Іін >105%.

На ціну землі впливає багато чинників. Одним із найважливіших з них є величина прибутку, одержувана з одиниці площі, на яку впливає якість землі (бонітет), спеціалізація виробництва і рівень господарювання. Чим вища величина прибутку, тим за однакових інших умов може виплачуватися більша орендна плата, а отже, зростатиме ціна землі.

Істотно впливає на ціну землі і відсоткова ставка за депозитами. Що менша вона, то вищою буде ціна землі. При цьому потрібно враховувати, що відсоткова ставка за депозитами безпосередньо пов'язана з величиною відсоткової ставки за кредитами і знаходиться з нею в прямій пропорційній залежності.

Великий вплив на ціну землі справляє і конкуренція на ринку землі, зокрема, конкуренція на ринку оренди землі та конкуренція на ринку її купівлі-продажу. Чим вищий рівень конкуренції, тим більше починає переважати попит над пропонуванням, що супроводжується зростанням ціни землі.

У згаданому законопроекті України "Про ринок землі" питання ціни землі висвітлене частково і стосується тільки земель державної та комунальної власності. Зокрема, у ст. 20 вказується, що ціна земельної ділянки сільськогосподарського призначення вказаних форм власності не може бути нижчою за її експертну грошову оцінку, встановлену на час продажу. В гл. 6 висвітлено порядок продажу земельних ділянок і прав на них на аукціоні, який стосується земель державної та комунальної власності. Але тут не йдеться за землі сільськогосподарського призначення.

Отже, очевидним є той факт, що проект даного закону вимагає доопрацювання і в аспекті формування цін на земельні ділянки сільськогосподарського призначення та за деякими іншими напрямами.

Скажімо, на перших порах впровадження купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення держава мала б справляти значний регуляторний вплив на формування цін на них. Зокрема, варто законодавчо передбачити, що стартовою ціною (а отже, мінімальною) таких земельних ділянок має бути їх нормативна грошова оцінка або експертна оцінка, що базується на методиці проведення нормативної грошової оцінки сільськогосподарських земель.

  • [1] Земля є особливим і привабливим предметом застави через її нерухомість і непорушність збереження якісних характеристик за умови нормального використання, наявність тенденції до зростання її вартості.
  • [2] Ця норма не поширюється на ділянки, передані у приватну власність для ведення особистого підсобного господарства, ведення садівництва, дачного і гаражного будівництва.
  • [3] Строк експозиції земельної ділянки – строк дії пропозиції продавця щодо продажу земельної ділянки або прав на неї на певних умовах. У даному проекті закону строк експозиції становить три місяці і складається з двох періодів. Перший період становить два місяці, другий – один місяць.
  • [4] Пов'язані особи – це будь-яка особа, яка спільно або узгоджено з іншою особою здійснює господарську діяльність, у тому числі спільно або узгоджено чинить вплив на господарську діяльність будь-якої іншої особи, а також які мають пов'язані фінансові стосунки через угоди позики, застави, поруки тощо.
  • [5] Детальніше про це див.: Андрійчук В.Г Проблемні аспекти регулювання функціонування агропромислових компаній / В. Г. Андрійчук // Економіка АПК. – 2014. – № 2. – С. 5-22.
  • [6] Рикардо Д. Соч. Т. 1 / Д. Рикардо; [пер. под. ред. М. Смит]. – М.: Политиздат, 1941. – С. 32.
  • [7] У світі спостерігається загальна тенденція до зростання попиту на землю, а отже, і до підвищення ціни на неї.
  • [8] Смит А. Исследование о природе и причинах багатства народов / А. Смит. – Т. 1. – М.-Л.: Гос. соц.- экон. изд-во, 1935. – 371 с.
 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ   Наступна >
 
Дисципліни
Агропромисловість
Банківська справа
БЖД
Бухоблік та Аудит
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Нерухомість
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Природознавство
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
РПС
Соціологія
Статистика
Страхова справа
Техніка
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси