Навігація
Головна
ПОСЛУГИ
Авторизація/Реєстрація
Реклама на сайті
 
Головна arrow Економіка arrow Економіка
< Попередня   ЗМІСТ

Розрахунки по іпотечних позиках із періодичним збільшенням платежів темпами інфляції

Урахування інфляції при постійному очікуваному її рівні приводить до зростання темпами інфляції погашувальних платежів (внесків) до повного погашення боргу, тобто платежі є членами геометричної прогресії

де Я1 - величина першого члену (першого платежу); д - знаменник геометричної прогресії (індекс інфляції); тп - кількість членів (кількість платежів).

У загальному вигляді сума членів геометричної прогресії з числом елементів п, знаменником д, першим елементом а1 визначається за формулою

Нехай а - річний рівень інфляції, І = 1 + а - річний індекс інфляції. Тоді, якщо вважати інфляцію рівномірною, місячний індекс інфляції буде дорівнювати (1 + а) 12 .

Сума витрат на погашення іпотечного боргу буде дорівнюватиме:

як сума членів геометричної прогресії з числом елементів тп, зі знаменником ц = (1 + а) 12 , першим членом а1 = Я1.

Поточна вартість платежів дорівнює величині основного боргу А.

як сума членів геометричної прогресії з числом елементів тп, знамен-

(1 + а)їі Я

ником д =---— та першим членом а1 = —— .

1 + — 1 + —

т т

З (7.45) перший місячний внесок Я1 дорівнюватиме:

Приклад 7.18. Під заставу квартири отримана позика 50 тис. грн. строком на 1 рік під процентну ставку 18% річних. Річний рівень інфляції очікується 15%. Погашення позики здійснюється щомісяця, причому платежі збільшуються щомісяця такими самими темпами, як інфляція.

Визначте величину першого місячного платежу Я1, загальну суму витрат на погашення іпотечного боргу 5, проценти за перший місяць іпотечної позики /1, перший місячний платіж на погашення основного боргу 0.61. Складіть план погашення боргу.

Розв'язання: 3 (7.46) знаходимо перший місячний внесок Я1

Загальну суму витрат на погашення іпотечного боргу знаходимо з (7.44):

Проценти за перший місяць іпотечної позики 31:

Перший місячний платіж на погашення основного боргу 0Б1 дорівнює 0Б1 = Я1 -31= 4304,9786 - 750 = 3554,9786 грн.

План погашення іпотечного боргу складемо, використовуючи такі рекурентні формули

де Rt - платіж за t -й місяць; Jt - проценти за t -й місяць; OEt - платіж на погашення основного боргу за t -й місяць, Et - основний борг за t -й місяць.

У прикладі Б1 = 50000 грн., j = 0,18, а = 0,15 , m = 12 . Розрахунки робимо за допомогою електронних таблиць Excel. Результати розрахунків розмістимо у таблиці 7.2.

Таблиця 7.2. План погашення боргу за іпотечною позикою із періодичним збільшенням платежів темпами інфляції

План погашення боргу за іпотечною позикою із періодичним збільшенням платежів темпами інфляції

У кінці 2006 р. у США сталася іпотечна криза [54]. Банки внаслідок своєї кредитної політики, яка передбачала легке отримання іпотечного кредиту, почали зазнавати труднощів через збитки, викликані дефолтами позичальників.

У США у 1938 р. було створено іпотечну агенцію Fannie Mae. Створена державою агенція спочатку фінансувала тільки ті кредити, які були застраховані Федеральною агенцією з нерухомості, іншою урядовою структурою, за функціями схожою на наше Міністерство регіонального розвитку та будівництва. Така обережність з часом здалася зайвою. Більше того, держава вирішила приватизувати іпотечну асоціацію. У 1968 p., через 30 років після свого заснування, Fannie Mae з державної агенції перетворилася на акціонерне товариство і суттєво розширила сферу кредитування, не обмежуючись наданням лише тих позик, які були застраховані державою. Тоді здавалося, що зміна політики діяльності агенції збільшить кількість громадян, які зможуть поліпшити свої житлові умови. Тільки тепер експерти дійшли розуміння, що у роботі з іпотечними цінними паперами обережність важливіша обсягів і сум.

У 1968 р. Конгрес США визнав, що приватна компанія Fannie Mae є монополістом, а це не відповідає принципам ринкової конкуренції. У результаті в 1970 р. на ринку появилася ще одна іпотечна агенція -Freddie Mac.

Обидві агенції були створені державою з благою метою - зробити вартість кредитів на житло дешевшими оренди і тим самим стимулювати купівлю житла в США. У результаті обидві установи виявилися каталізаторами американської іпотечної кризи, наслідки якої відчуваються у всьому світі. Україні історія цих двох агенцій корисна хоч би тому, що Державна іпотечна установа створена за зразком цих компаній і декларує таку саму мету - доступні кредити на житло для населення. І такий самий засіб досягнення мети - фінансування іпотеки шляхом випуску іпотечних облігацій.

Fannie Mae і Freddie Mac - це американський варіант вирішення житлової проблеми, який Україна поки тільки починає використовувати на практиці, не маючи попереднього досвіду. У СРСР квартири отримували за вислугу років, у порядку черги і т.д. Американські чиновники вважали, що краще дати людині можливість купити квартиру в борг зараз, а не чекати її отримання роками. Проте, обидві ці системи забезпечення населення житлом зазнали краху - радянська - з розпадом СРСР, американська - з початком іпотечної кризи, яка змусила банки виселяти американців на вулицю, а їхні будинки продавати за безцінок

Кредити, які видавалися за державними програмами, були набагато доступнішими, ніж нинішні іпотечні пропозиції українських банків. Мінімальний внесок - 3%, а іноді й зовсім без першого внеску. Строк кредиту - до 40 років, чого не пропонує сьогодні жоден наш банк. Процентні ставки - 6-7% на рік. За такими параметрами купівля квартири вартістю $100 тис. виливалася в $300-350 щомісячного платежу, тоді як в українському банку такий кредит буде коштувати $1 тис. на місяць. Тобто кредит виявився дешевшим від оренди. Не варто дивуватися, що в такій ситуації багато громадян взяли іпотечні кредити, маючи середню заробітну плату $2-3 тис. на місяць.

Практика продажу цінних паперів під заставу іпотечних кредитів тривалий час здавалася зверх надійною, бо папери були гарантовані квартирами і будинками. А що може бути більш ліквідною заставою в умовах, коли нерухомість постійно дорожчає? Випадки, коли люди середнього достатку купували будинок у борг, а потім успішно його перепродавали дорожче, стали класикою жанру. А самі іпотечні облігації, які випускали Fannie Mae і Freddie Mac, були настільки популярними, що їх придбавали не тільки американські банки, а й центробанки Європи, Китаю і Росії.

Однак доступність кредитів для простих громадян виявилася міною сповільненої дії. Усе частіше кредити видавалися без першого внеску, і отримували їх не тільки люди середнього класу, а й найбідніші верстви населення. Спочатку це не призводило до кризи неплатежів, оскільки попит на нерухомість спричинював зростання цін. І навіть бідний клієнт міг легко погасити кредит, достроково продавши будинок або квартиру, яка подорожчала за два-три роки.

Fannie Mae і Freddie Mac, безумовно, були лідерами з випуску іпотечних облігацій. Якщо у 2003 р. на папери, випущені цими агенціями, припадало 25% ринку іпотеки США, то у 2007 р. - вже 45%. На початку 2008 p., коли про проблеми в агенціях почали повідомляти ЗМІ, їх сукупні боргові зобов'язання становили 5,4 трлн. дол. До кінця другого кварталу 2008 р. з'ясувалося, що кількість клієнтів, які не можуть повернути свої житлові кредити, настільки велика, що це загрожує фінансовому стану агенцій. 9,2% кредитів виявилися простроченими або визнаними дефолтами, що стало самою великою проблемою в США за останні 39 років.

В історії США і раніше були періоди, коли частка прострочених кредитів збільшувалась, але проблеми вдавалося вирішувати. У 2008 р. все закінчилося масштабною кризою. Саме тому в багатьох американців появилася підозра, що проблема не тільки в тих клієнтах, які не могли платити за кредитами, а й у самій системі кредитування, наповненій корупцією, зв'язками по знайомству, особливими інтересами, лобістами і зв'язками з конгресом.

У вересні 2008 р. Міністерство фінансів США офіційно об'явило про націоналізацію обох агенцій, що більшість аналітиків тлумачили як фактичну об'яву банкрутства. Керівники агенцій були звільнені, уряд США взяв на себе зобов'язання за паперами компаній, але при цьому виплата дивідендів була відмінена до кінця 2009 р. До цього строку в агенціях зберігатиметься державне управління.

Багато хто вважають, що рішення американців роздавати іпотечні кредити без першого внеску та якісного відбору позичальників було божевіллям. Але у США така політика мала не економічне, а суспільне обґрунтування. "Добре, що наша країна підтримує домоволодіння. За цієї причини, зокрема, в нас менше конфліктів між етнічними групами, ніж у інших країнах", - сказав у інтерв'ю "The Wall Street Journal)), професор економіки Иєльського університету Р. Шидлер.

Крах такої політики після націоналізації двох іпотечних агенцій став причиною не тільки критики на адресу США, а й цілком резонних сумнівів експертів щодо універсальності ринкової моделі економіки, яку проповідують американські економісти. Багато років американці радили всім країнам - не варто державі втручатись у приватний бізнес, а слабкі компанії та банки повинні померти самі. У результаті самі порадники зробили з точністю до навпаки. "Уолл-Стріт перетворився в Червону площу", - заявив з приводу націоналізації прем'єр-міністр Люксембургу Жан-Клод Юнкер. Не тільки він тепер критично дивиться на американську модель економіки. Європейські політики також критикують США і готові створити нову модель розвитку - регульований капіталізм.

 
Якщо Ви помітили помилку в тексті позначте слово та натисніть Shift + Enter
< Попередня   ЗМІСТ
 
Дисципліни
Агропромисловість
Банківська справа
БЖД
Бухоблік та Аудит
Географія
Документознавство
Екологія
Економіка
Етика та Естетика
Журналістика
Інвестування
Інформатика
Історія
Культурологія
Література
Логіка
Логістика
Маркетинг
Медицина
Менеджмент
Нерухомість
Педагогіка
Політологія
Політекономія
Право
Природознавство
Психологія
Релігієзнавство
Риторика
РПС
Соціологія
Статистика
Страхова справа
Техніка
Товарознавство
Туризм
Філософія
Фінанси
Інші